盐城房产市场板块划分及案例研究
盐城房产市场板块划分及案例研究
1、 、 盐城住宅市场板块划分 盐城房地产市场分为六个板块，但由于政府限价及其他因素，价格梯度不明显。城南作为城市发展主方向之一，是当前最热点区域。
1. 图 3.1 盐城住宅市场板块划分 1）
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城北板块：新洋港以北、通榆河以西地带。老城改造，拆迁量较大，区域发展较为落后，主要承接当地及北部郊县中低收入人群。
2）
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老城区：老城区属于盐城主城区，集中大量居住人口，生活配套极为完善。但土地供应量不足，区内项目较少，是目前商品房供应量最低区域。
3）
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盐渎板块：位于老城区与城南新区衔接区域，城市配套较为完善，交通便利 ，是当前盐 城北板 老城区
城西板块
盐渎板 南城板 本案
城东板块
5500-6500
5800-6300
5300-5700
5800-6100
4000-4500
4400-4800
城房地产市场最热、房价相对较高的区域。
4）
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城西板块：房价涨幅较快，楼盘品质较高，发展前景可观市场认可度高，缺少大型商业，大配套略显不足。
5）
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城南板块：目前城市发展的主方向，随着市政府搬迁和周边大盘的推动，未来城市居住中心的形象多为市民接受，也是盐城房地产市场最热区域。
1.从价格走势及发展规划来看，城南和西南这两个板块的价格增幅较快，这同政府和学区的南移以及整个城市规划是密不可分的，因此城南和西南未来的升值空间也较大，尤其是城南板块，见图 3.1。
2.本案所处的城东板块由于区域发展不成熟，上市项目较少，因此价格方面处于整个市场的谷底，但是随着大区域的重新定位和发展，河东板块房价未来有较大的上升空间。
2 2 、城北板块市场概况
1）盐城老工业区，老城改造，拆迁量较大，拆迁工作困难，上市量较小，区域印象较差，房地产市场发展落后于盐城其他区域。
2. 图 3.2 城北板块
2)城北板块：新洋港以北、通榆河以西地带。
人民路 通榆河 宁靖盐高速 新洋港
1.主要特征: “宁往南一尺，不往北一寸”。但该区域配套成熟，有部分品牌开发商介入，如星河晨光，仍然受到了一部分人的追捧。
2.“优化城北”战略中，城北被定为现代物流区、都市工业园、新型商住区，小精品楼盘不断涌现，区域形象正在改善，城北板块项目一览表见表 3.1. 2.1. 表 3.1 城北板块项目一览表 序号 楼盘 总建面（万㎡）
建筑类型 户型区间 均价（元/ ㎡）
1 四季新城 20 洋房、多层小高、高层 90—130 ㎡ 4200 2 星河晨光 10 小高、花园洋房 69—102 ㎡ 4500 3 海韵林湾 8 多层、小高 85—115 ㎡ —— 4 虹月豪庭 5.7 多层、联排 —— —— 5 星河晨光 10 小高、花园洋房 69—102 ㎡ 4500 3 3 、老城区板块市场概况
老城区位于盐城市中心区，是商业配套最为成熟的板块，但土地供应量不足，区内项目较少，是目前商品房供应量最低区域。
1）
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个案分析：中建城中一号公馆 项目情况
1.中建地产高品质楼盘，坐拥老城区核心地段，周边配套成熟，受客户及业内人士认可程度较高。
2.盐城市房地产市场标杆项目，Art Deco 建筑风格，高端住宅、高尚园林和高级商街融为一体，产品品质精益求精。
3.高端项目定位，开发商心理定位约 7500/平米元左右，因政府限价政策未能获批；2010年 12 月开盘推出房源 267 套，大多被内部订购，其余基本售罄，市场反应良好。
4 4 、 城南板块市场概况
城市发展的主方向之一，房价增长迅速，楼盘品质较高，随着市政府搬迁和周边大盘的推动，未来城市居住中心的形象多为市民接受，也是盐城房地产市场最热区域。
城南板块：世纪大道沿线、开放大道以西地带。
南城区以盐城市政府为中心，将建成政治、文化、商业的核心区，目前已建成的内港湖、盐塘河风景区，在建的欧洲风情街、盐中南校区和南一小等等。周边配套日趋成熟，现阶段房价已与城中接近。
6 6 、 城西板块概况
房价涨幅较快，楼盘品质较高，发展前景可观市场认可度高，缺少大型商业，大配套略显不足。
7 7 、城东板块市场概况
大休闲、大项目开启“浦东”时代，近年来区域开发力度加大，房价上升速度较快，楼盘品质高低差异很大。
城东板块：开放大道以东地带。开发得较晚。从城市发展进程来看，它将是百万人口城市的经济支撑点，又一个城市的新中心。其地理位置、经济和人文在整个盐城市都占有很关键的地位，有着巨大的发展空间。
城市未来新中心，现阶段配套不完善，预计近期国内品牌开发商大规模进驻，未来升值潜力巨大。
8 8 、盐城板块小结
1 ）老城区 老城区属于盐城主城区，集中大量居住人口，生活配套极为完善。但土地供应量不足，区内项目较少，是目前商品房供应量最低区域。
2 ）城东区 大休闲、大项目开启“浦东”时代，近年来区域开发力度加大，房价上升速度较快，楼盘品质高低差异很大。
3 ）盐渎区 位于老城区与城南新区衔接区域，城市配套较为完善，交通便利 ，是当前盐城房地产市场最热、房价相对较高的区域。
4 ）城西区
目前城市发展的主方向，随着市政府搬迁和周边大盘的推动，未来城市居住中心的形象多为市民接受，也是盐城房地产市场最热区域。
5 ）城南区 城市发展的主方向之一，随着市政府搬迁和周边大盘的推动，未来城市居住中心的形象多为市民接受，也是盐城房地产市场最热区域。
6 ）城北区 新洋港以北、通榆河以西地带。老城改造，拆迁量较大，区域发展较为落后，主要承接当地及北部郊县中低收入人群。
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