江苏省沿海农业发展有限公司拟收购江苏焦点粮食储运有限公司全部股权项目资产评估说明
江苏省沿海农业发展有限公司拟收购
江苏焦点粮食储运有限公司全部股权项目
资产评估说明
苏金汇通评报字 (2020)第 第 Z Z- -4 114 号
（共 1 1 册，第 1 1 册）
江苏金汇通房地产资产评估造价咨询有限公司
2 20 020 年 年 7 07 月 月 4 24 日
资产评估说明目录
第一部分
关于评估说明使用范围的声明
.......................
1 1
第二部分
企业关于进行资产评估有关事项的说明
...............
2 2
第三部分
评估对象与评估范围说明
..........................
15
第四部分
资产核实情况总体说明
............................
1 17 7
第五部分
资产基础法评估技术说明
...................
21
第六部分
收益法评估技术说明
.......................
34
第七部分
评估结论及其分析
.........................
60
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供相关监管机构和部门使用。除法律、行政法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
本评估说明涉及部分机密材料，敬请阅读者注意保密。
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
（此部分由委托方暨被评估企业共同撰写）
一、委托人与被评估企业概况
（一）委托人 概况
委托人名称：江苏省沿海农业发展有限公司 法定住所：南京市奥体大街 68 号 法定代表人：尤开军 公司类型：有限公司 成立日期：2016 年 11 月 9 日 营业日期：2016 年 11 月 9 日至 2046 年 11 月 8 日 经营范围：沿海农业综合开发，农业种植、初级农副产品收购、加工与销售；粮食收购，预包装食品的批发与零售；粮食、粮油制品、饲料及原料等农业生产资料的销售、仓储、加工；淡水养殖（含种苗），水产养殖、加工、批发销售；农业机械设备购销，电商经营，仓储、物流等；农业技术推广服务，农业科学技术研究和试验发展；自营和代理各类商品的进出口业务；实业投资（以江苏省市场监督管理局核定为准）
（二）
被评估企业概况
被评估企业名称：江苏焦点粮食储运有限公司（以下“焦点粮食”）
统一社会信用代码：MA1MYG294K 企业类型：有限责任公司 法定住所：盐城市大丰区三龙镇龙南村二组
法定代表人：裴柏平 注册资本：2000 万元整 营业期限：2016 年 11 月 07 日至****** 主要经营范围：粮食仓储；普通货物道路运输；内河港口经营（按许可证核定项目经营）；粮食收购；农产品初加工（除棉花加工）；粮食加工；农业技术推广服务；自营和代理各类商品和技术与进出口业务（国家限定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外）
1 1 、 股权结构
江苏焦点粮食储运有限公司系由盐城市大丰区粮食购销总公司、江苏焦点农业科技有限公司出资组建的有限责任公司，2016 年 11 月 7 日在盐城市大丰区市场监督管理局登记成立。成立时注册资本 2000 万元，其中：盐城市大丰区粮食购销总公司出资 1020 万元、占注册资本的 51%，江苏焦点农业科技有限公司出资 980 万元、占注册资本的 49%。
2020 年 6 月 28 日，盐城市大丰区粮食购销总公司和江苏焦点农业科技有限公司将其共同持有的本公司 100%的股权转让给盐城市大丰区三龙资产经营有限公司，成交价为 1383.9165 万元，转让后，盐城市大丰区三龙资产经营有限公司持有被评估企业的全部股权。
2 2 、主要资产状况
截止 2020 年 06 月 30 日末，账面资产总额为 11,677,320.49 元、账面负债总额为 14,490.23 元、账面净资产总额 11,662,830.26 元。
3 3 、主要产品及生产、销售情况
无 4 4 、执行的主要会计政策
执行财政部颁布的企业会计准则。
近三年的资产、负债及经营状况 历年资产负债表 金额单位：人民币元 项目
8 2018 年
9 2019 年
0 2020 年 年 6 6 月 月 0 30 日
流动资产：
货币资金 1,687,413.10 1,226,054.72
预付账款
应收账款 130,000.00
应收股利
其他应收款
1,183,089.39
存货
其他流动资产
流动资产合计
1,817,413.10
1,226,054.72
1, 183,089.39
非流动资产：
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
非流动资产
减：非流动资产减值准备
在建工程 462,664.00 975,539.00 989,039.00
工程物资
非流动资产净额
无形资产 11,041,459.5 10,799,811.39 10,688,281.49
开发支出
非流动资产合计
11,504,123.5 11,775,350.39 11,677,320.49 资产总计
13,321,536.60 13,001,405.11 12,860,409.88 流动负债：
应付账款
应付职工薪酬
应交税费 38,250.50 14,490.23 14,490.23
其他应付款 1,396,139.40
流动负债合计
1,434,389.90
14,490.23
14,490.23
非流动负债：
长期借款
长期应付款
非流动负债合计
负债合计
1,434,389.90
14,490.23
14,490.23
所有者权益：
实收资本 12,100,000.00 12,100,000.00 12,100,000.00
国有资本
其中：国有法人资本
集体资本
民营资本
资本公积
盈余公积
其中:法定公积金
任意公积金
未分配利润 -212,853.3 886,914.88 745,919.65 所有者权益合计
1,887,146.70
12,986, 914.88
12,845,919.65
负债及所有者权益总计
13,321,536.6
13,001,405.11
12,860,409.88
利润表 金额单位：人民币元 项目
8 2018 年
9 2019 年
0 2020 年 年 1 1- -6 6 月
一、营业收入
其中：主营业务收入
其他营业收入
减：营业成本
其中：主营业务成本
其他业务成本
营业税金及附加 70,451.00 57,960.92 28,980.46 管理费用 69,532.73 223,059.80 113,529.90 营业费用
财务费用 -9,948.41 -3,382.71 -1,515.13 资产减值损失
加：公允价值变动收益
投资收益
二、营业利润
- - 130, , 035.32
- - 277, , 638.01
- - 140,995.23
加：营业外收入
减：营业外支出
144.90
三、利润总额
- - 130, , 035.32
- - 277, , 782.91
- - 140,995.23
减：所得税费用
四、净利润
- - 130, , 035.32
- - 277, , 782.91
- - 140,995 .23
（三）委托人与被评估企业之间的关系 委托人拟收购被评估企业的全部股权。
二、关于经济行为的说明
江苏省沿海农业发展有限公司2020年5月7日第10号办公会会议纪要同意江苏省沿海农业发展有限公司收购江苏焦点粮食储运有限公司100%股权，收购方案提报公司董事会审议。
江苏省沿海开发集团有限公司 2020 年 5 月 29 日第 11 号专题会议纪要同意江苏省沿海农业发展有限公司收购江苏焦点粮食储运有限公司100%股权，要求江苏省沿海农业发展有限公司按照国有资产评估管理办法的规定，在集团资产评估备选库中择优选择评估单位，并履行程序。
江苏省沿海农业发展有限公司委托本公司对江苏焦点粮食储运有限公司股东全部股权的市场价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考。
三、关于评估对象与评估范围的说明 评估对象为江苏焦点粮食储运有限公司股东全部股权，与评估对象相对应的评估范围为江苏焦点粮食储运有限公司申报的并经过中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计的截止 2020 年 06 月 30 日江苏焦点粮食储运有限公司全部资产及相关负债。
被评估企业申报评估的于评估基准日的经审计的账面资产总额为12,860,409.88 元、账面负债总额为 14,490.23 元、账面净资产总额12,845,919.65 元。表 3.2 系被评估企业申报评估的于评估基准日的资产
负债表。
表 3.2 被评估企业申报评估的资产负债表 （ 2020 年 06 月 30 日 ）
金额单位：人民币元 资 产 账面价值 负债及所有者权益 账面价值 流动资产：
流动负债：
货币资金
短期借款
交易性金融资产
交易性金融负债
应收票据
应付票据
应收账款
应付账款
预付款项
预收款项
应收利息
应付职工薪酬
应收股利
应交税费 14,490.23
其他应收款 1,183,089.39
应付利息
存货
应付股利
一年内到期的非流动资产
其他应付款
其他流动资产
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动资产合计
1 1 ,183,089.39
流动负债合计
14,490.23
非流动资产：
非流动负债：
可供出售金融资产
长期借款
持有至到期投资
应付债券
长期应收款
长期应付款
资 产 账面价值 负债及所有者权益 账面价值
长期股权投资
专项应付款
投资性房地产
预计负债
固定资产
递延收益
在建工程 989,039.00
递延所得税负债
工程物资
其他非流动负债
固定资产清理
非流动负债合计
生产性生物资产
负
债
合
计
14,490.23
油气资产
所有者权益：
无形资产 10,688,281.49
实收资本 12,100,000.00
开发支出
资本公积
商誉
减:库存股
长期待摊费用
盈余公积
递延所得税资产
未分配利润 745,919.65
其他非流动资产
非流动资产合计
11,677,320.49
所有者权益合计
12,845,919.65
资
产
总
计
12,860,409.88
负债及所有者权益合计
12,860,409.88
上述资产负债表数据为江苏焦点粮食储运有限公司于 2020 年 06 月30 日的财务报表,并经中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计出具的“中兴华专字（2020）第 020198 号”审计报告的附表。
四、关于评估基准日的说明
为保证资产评估的及时性和合理性，确定 2020 年 6 月 30 日为评估基准日。
五、可 能影响评估工作的重大事项说明
1、无形资产的土地权证附记中记载该证有效期至 2020 年 7 月 2 日，如果在有效期未办理相关手续，逾期可能对本次评估结果产生影响。
2、土地出让合同约定，该宗地应在 2018 年 7 月 2 日前开工，2020年 7 月 2 日前竣工，逾期可能对本次评估结果产生影响。
六、资产清查情况说明
（一）清查的组织工作
公司组织成立了资产清查小组，制定了内含各类资产清查办法和验收标准的实施方案，于 2020 年 07 月 04 日至 2020 年 07 月 05 日进行了全面的资产清查工作。
（二）清查范围
本次资产清查的范围为江苏焦点粮食储运有限公司于 2020 年 06 月30 日的全部资产和负债。账面资产总额为 12,860,409.88 元、账面负债总额为 14,490.23 元、账面净资产总额 12,845,919.65 元。
（三）资产与负债分布及特点
纳入评估范围的主要资产为其他应收款、在建工程及无形资产。
其中：
①其他应收款:截止 2020 年 06 月 30 日,其他应收款为江苏焦点农业科技有限公司的欠款 1,183,089.39 元。
②在建工程：截止 2020 年 06 月 30 日，在建工程为江苏焦点粮食仓储物流项目，具体账面价值为：
项目
账面金额（元）
备注
江苏焦点粮食仓储物流项目
989,039.00
合计
989,039.00
③无形资产：截止 2020 年 06 月 30 日，无形资产为土地 项目
账面金额（元）
备注
土地 10,688,281.49
④负债：江苏焦点粮食储运有限公司的负债为应交税款。
应交税款：截止 2020 年 06 月 30 日，应交税款为土地使用税， 项目
账面金额（元）
备注
城镇土地使用税 14,490.23
（四）清查结果
通过全面的资产清查，不存在盘盈、盘亏和毁损、变质、报废的情况，也不存在可以确定的呆坏账损失及无需偿付的负债。
（五）未来经营和收益状况预测说明
于评估基准日，江苏焦点粮食储运有限公司处于前期阶段，未开始生产经营且处于停滞状态。
七、资料清单
（一）资产负债评估明细表； （二）相关经济行为的批文； （三）审计报告； （四）资产权属证明文件、产权证明文件； （五）重大合同、协议等；
（六）其他资料。
（本页以下空白）
（以下仅为空白盖章页）
委
托
人（盖 章）：
法 定 代 表 人（签 字）：
被 评 估 单 位（盖 章）：
法 定 代 表 人（签 字）：
2020 年
月
日
第三部分 评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围内容
评估对象：江苏焦点粮食储运有限公司股东全部股权价值 评估范围：江苏焦点粮食储运有限公司的全部资产及相关负债 评估范围为江苏焦点粮食储运有限公司的全部资产及负债。本次评估的资产账面总额 12,860,409.88 元，为其他应收款 1,183,089.39 元，在建工程 989,039.00 元，无形资产 10,688,281.49 元；负债总额 14,490.23元；所有者权益 12,845,919.65 元。详细见下表：
资产负债表
（ 0 2020 年 年 6 06 月 月 0 30 日 ）
金额单位：人民币元
资
产
账面价值
负债及所有者权益
账面价值
流动资产：
流动负债：
货币资金
短期借款
交易性金融资产
交易性金融负债
应收票据
应付票据
应收账款
应付账款
预付款项
预收款项
应收利息
应付职工薪酬
应收股利
应交税费 14,490.23
其他应收款 1,183,089.39
应付利息
存货
应付股利
一年内到期的非流动
其他应付款
资
产
账面价值
负债及所有者权益
账面价值
资产
其他流动资产
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动资产合计
1 1 ,183,089.39
流动负债合计
14,490.23
非流动资产：
非流动负债：
可供出售金融资产
长期借款
持有至到期投资
应付债券
长期应收款
长期应付款
长期股权投资
专项应付款
投资性房地产
预计负债
非流动资产
递延收益
在建工程 989,039.00
递延所得税负债
工程物资
其他非流动负债
非流动资产清理
非流动负债合计
生产性生物资产
负
债
合
计
14,490.23
油气资产
所有者权益：
无形资产 10,688,281.49
实收资本 12,100,000.00
开发支出
资本公积
商誉
减:库存股
长期待摊费用
盈余公积
递延所得税资产
未分配利润 745,919.65
其他非流动资产
非流动资产合计
11,677,320.49
所有者权益合计
12,845,919.65
资
产
账面价值
负债及所有者权益
账面价值
资
产
总
计
12,860,409.88
负债及所有者权益合计
12,860,409.88
上述资产负债表数据为江苏焦点粮食储运有限公司于 2020 年 06 月30 日的财务报表,并经中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计出具的“中兴华专字（2020）第 020198 号”审计报告的附表。
以上评估范围内的资产为江苏焦点粮食储运有限公司拥有。
二、主要资产与负债情况
纳入评估范围的主要资产为其他应收款、在建工程、无形资产以及应交税款。
其中：
1、其他应收款：截止 2020 年 06 月 30 日,其他应收款为江苏焦点农业科技有限公司的欠款 1,183,089.39 元。
2、在建工程：截止 2020 年 06 月 30 日，在建工程为江苏焦点粮食仓储物流项目，具体账面价值为：
项目
账面金额（元）
备注
江苏焦点粮食仓储物流项目
989,039.00
合计
989,039.00
3、无形资产：截止 2020 年 06 月 30 日，无形资产为土地 项目
账面金额（元）
备注
土地 10,688,281.49
4、负债：江苏焦点粮食储运有限公司的负债为应交税款。
应交税款：截止 2020 年 06 月 30 日，应交税款为土地使用税，
项目
账面金额（元）
备注
城镇土地使用税 14,490.23
三、企业申报的表外资产的类型、数量
截至评估基准日 2020 年 06 月 30 日，江苏焦点粮食储运有限公司未申报评估表外资产。
四、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的相关资产
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计的“中兴华专字（2020）第 020198 号”《江苏焦点粮食储运有限公司审计报告》的审计结果，未引用其他机构报告内容。
第四部分 资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
1.清查组织工作 接受委托后，我公司评估人员根据江苏焦点粮食储运有限公司提供的资产评估申报明细表（初步），组成评估工作小组，并制定了详细的现场清查实施计划，于 2020 年 07 月 04 日至 2020 年 07 月 05 日深入现场，对江苏焦点粮食储运有限公司申报评估的资产、负债进行了核实。现场清查核实了江苏焦点粮食储运有限公司所申报评估资产的存在和使用情况，验证其所提供的文件资料。在此基础上，补充或调整了原评估申报明细表。
2.清查实施步骤 第一步：指导被评估企业财务与相关资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“申报明细表”、“资料清单”及其填写要求，进行登记填报，同时收集被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。
第二步：初步核实被评估企业提供的申报明细表 评估人员通过了解涉及评估范围内具体对象的详细状况，然后核实各类资产明细，检查有无填写不全、错填、漏填、资产项目填写不明确等现象，并要求被评估企业人员及时更正。
第三步：现场实地勘察 评估人员依据资产评估申报明细表，于 2020 年 07 月 04 日至 2020年 07 月 05 日对申报资产进行了现场核查。对非实物资产主要通过查阅企业的原始会计凭证、核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准确性，通过访谈、函证及账龄分析了解其真实性及回收（偿付）可能。对实物资产主要采用逐项清查和抽查，针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘查方法，核查其数量、使用环境及状态等。
第四步：补充、修改和完善资产评估明细表 根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”“实”相符。
第五步：核实产权证明文件 对被评估资产的产权进行调查，收集、查验相关权属证明资料。对权属资料不完善、权属不清晰的提请被评估企业核实，出具相关产权说明文件。
3.各项资产清查过程 （1）其他应收款的清查：在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回的数额时，按财务上计算坏账准备的方法，估计出这部分款项，再从这部分应收账款总额中扣除得到评估值。
（2）在建工程的清查：纳入本次评估范围的在建工程为码头与仓库。评估人员核对了相关文件，会计凭证等，对漏填、错填、重填的返回企业补充完善。
（3）无形资产的清查：纳入本次评估范围的无形资产为宗地编号2017-G-13（证号为苏（2018）大丰区不动产权第号），面积为 64401 平方米的仓储用地，土地使用权终止日期为 2068 年 06 月 21 日。
（4）负债的清查：被评估企业的负债包括流动负债，流动负债主要为应交税费与其他应付款。在清查时，将申报表与会计报表、明细账、总账进行核对，同时查阅了相关原始凭证及合同，对每笔款项逐一核实，确认其债务的存在与否，并对大额款项进行函证。
4.影响资产核实的事项及处理方法 无。
二、核实结论
通过对评估范围内的资产产权进行核实，对资产的数量和状况进行现场盘点和勘察，对其他资产及负债进行真实性清查，清查情况表明：
1.资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细项目已与企业财务人员进行了沟通。
2.评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与实际情况吻合。
第五部分 资产基础法评估技术说明
资产基础法是评估企业价值较常用的方法，原因是这类企业很可能不再按照原有计划持续生产经营，可以将企业的资产和负债按照会计科目分拆，按照每一项分别单独测算，再进行加总，就可以测算出企业资产价值和负债价值。
采用资产基础法评估企业价值的前提条件有两个：
一是企业应当具备资产或者负债可利用的历史资料； 二是形成资产或负债价值必要的耗费可以测算。
本项目是一家尚未正常开展生产经营的企业，历史资料较易获得、项目较少、财务账册齐全，因此本次评估将资产基础法作为主要的评估方法。
一、非流动资产评估技术说明
（一）评估范围
江苏焦点粮食储运有限公司所申报的非流动资产类资产主要为在建工程和无形资产。
（二）
资产概况
1、其他应收款 截止2020年06月30日,其他应收款为江苏焦点农业科技有限公司的欠款 1,183,089.39 元。
2、在建工程 项目
账面金额（元）
备注
江苏焦点粮食仓储物流项目
989,039.00
合计
989,039.00
3、无形资产
项目
账面金额（元）
备注
土地 10,688,281.49
（三）评 估依据
1.江苏焦点粮食储运有限公司提供的文件、产权证明； 2.评估人员对评估对象进行勘察核实及技术鉴定记录； 3.评估人员通过网络查询的信息资料； 4.评估人员通过市场搜集的其他各种信息资料。
（四）评估过程
1.评估准备阶段：
根据被评估企业提供的非流动资产类资产评估申报明细表，首先与被评估企业的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后于被评估企业的设备资产明细表、台账核对，使其明细金额及内容相符，做到账表相符。
2.现场调查阶段：
①根据江苏焦点粮食储运有限公司的具体情况，评估人员对其申报评估的资产进行现场调查核实； ②评估人员在现场进行了勘察、核实，对清查中发现的问题，评估人不动产权证号
苏（2018）大丰区不动产要第号 权利人
江苏焦点农业粮食储运有限公 坐落
盐城市大丰区三龙镇龙南村二组 不动产单元号
GB00015W 权利类型
国有建设用地使用权 权利性质
出让 用途
工业用地 面积
64401 使用期限
2068 年 06 月 21 日止 附记
该证有效期至 2020 年 7 月 2 日
员进行了详细记录； ③评估人员现场向管理人员了解委估资产情况，对于重点进行了现场鉴定，查阅了相关的文件； 3.综合处理阶段：
①了解相关合同、请款手续及取得的相关批文与证件，以确定相应的重置价值； ②现场核实情况； ③根据现状及相关资料，采用比较法对土地价值进行了评估； ④汇总评估结果并编写评估说明。
（五）评估方法
根据评估目的和被评估资产的特点，对在建工程主要采用重置成本法进行评估；对土地使用权价值采用比较法进行评估。
1、其他应收款 截止2020年06月30日,其他应收款为江苏焦点农业科技有限公司的欠款 1,183,089.39 元。
经核实，其他应收款为江苏焦点农业科技有限公司的欠款1,183,089.39 元，该笔款项基本上可以收回，本次评估值即为账面价值，即截止 2020 年 06 月 30 日其他应收款的评估值为 1,183,089.39 元。
2、在建工程 按账面价值进行核实测算，不计折旧，即账面价值为评估值。
序号 项目名称 账面价值 评估值 1 围墙工程款
400,000.00
400,000.00
2 咨询费
30,000.00
30,000.00
3 码头可行性研究报告编制费
20,000.00
20,000.00
4 南京大学仓库设计费
6,000.00
6,000.00
5 码头勘测施工图设计费
138,000.00
138,000.00
6 无锡中粮工程设计费
15,000.00
15,000.00
7 盐城市齐源水利评价
75,000.00
75,000.00
8 码头环评编制费
6,000.00
6,000.00
9 水土保持补偿费
78,789.00
78,789.00
10 河道堤防补偿费
82,875.00
82,875.00
11 项目水土保持费
35,000.00
35,000.00
12 烘干线项目环评
6,000.00
6,000.00
13 河道占用补偿
82,875.00
82,875.00
14 围墙监理费
13,500.00
13,500.00
合计
989,039.00
989,039.00
3、土地使用权价值 无形资产：截止 2020 年 06 月 30 日，无形资产为土地使用权价值。
土地使用权价值采用市场法评估，其模型如下：
估价对象价值=比较宗地价格×评估基准日期日修正系数×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×土地使用权使用年期修正系数 (1)权证信息：
不动产权证号
苏（2018）大丰区不动产要第号
规划参数与现状：
容积率
≤1.2 建筑密度
≤55% 用地性质
仓储用地 绿地率
≤20% 开发程度
五通一平
由于估价对象所在区域的类似土地的成交实例较多，运用市场法测算出无形资产的价值。
(2)地价价值内涵：本次所估价价格是估价对象在估价基准日为 2020年 06 月 30 日正常市场条件下设定完全产权公开市场价值（包括土地使用权出让金），宗地红线外为“五通一平”开发程度。
（3）本次估价目的是确定估价对象土地使用权公开市场价值，为委托方提供价格参考，本次评估采用公开市场价值标准，参照评估基准日的正常市场价格，但提请报告使用者需考虑将来市场变化等因素对估价对象的价格影响。
（4）评估过程：比较法。
估价对象与比较案例的因素描述表：
权利人
江苏焦点农业粮食储运有限公司 坐落
盐城市大丰区三龙镇龙南村二组 不动产单元号
GB00015W 权利类型
国有建设用地使用权 权利性质
出让 用途
工业用地 面积
64401 使用期限
2068 年 06 月 21 日止 附记
该证有效期至 2020 年 7 月 2 日
可比实例因素条件说明表
比较因素 待估宗地 案例 1 案例 2 案例 3 土地编号
2019-G-01 2019-港-G-08 2019-G-26 交易时间 2020.3.31 2019.4.22 2019.11.27 2019.11.26 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易方式 —— 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让 土地单价（元/平米）
待评估 195 195 195 用途 工业（仓储用地）
工业用地 工业（仓储用地）
工业用地 区域因素 区域位置 大丰区三龙镇龙南村二组 大丰区三龙镇龙东村六组 大丰港经济开发区临港大道东侧 大丰区三龙镇龙东村一组 基础设施状况 通路、通上水、通下水、通电、通讯 通路、通上水、通下水、通电、通讯 通路、通上水、通下水、通电、通讯 通路、通上水、通下水、通电、通讯 交通状况 G228、安斗线，一般 G228、S226、S331、建设线、龙东中线较优 G343、临港大道、海港大道，较优 S226、S331，较优 产业集聚及配套协作状况 集聚企业分属多种行业，类型相差很大，有支柱产业和主导产业；集聚程度较优，配套协作程度一般，工业区成熟度较优 集聚企业分属多种行业，类型相差很大，无支柱产业和主导产业；集聚程度较优，配套协作程度一般，工业区成熟度一般 集聚企业分属多种行业，类型相差很大，有支柱产业和主导产业；集聚程度较优，配套协作程度一般，工业区成熟度较优 集聚企业分属多种行业，类型相差很大，无支柱产业和主导产业；集聚程度较优，配套协作程度一般，工业区成熟度一般 环境状况 较优 较优 较优 较优 自然条件 待估宗地所在区域地形较平坦，连续大雨后无淹水现象，自然条件较好 待估宗地所在区域地形较平坦，连续大雨后无淹水现象，自然条件较好 待估宗地所在区域地形较平坦，连续大雨后无淹水现象，自然条件较好 待估宗地所在区域地形较平坦，连续大雨后无淹水现象，自然条件较好 城市规划限制 待估宗地所在区域未来土地利用为工业用地，规划对土地利用强度有一定限制 所在区域未来土地利用为工业用地，规划对土地利用强度有一定限制 所在区域未来土地利用为工业用地，规划对土地利用强度有一定限制 所在区域未来土地利用为工业用地，规划对土地利用强度有一定限制 个别因素 地基 地基较好，承载力较大，一般工业建筑建设时需作较简单的基础处理 地基较好，承载力较大，一般工业建筑建设时需作较简单的基础处理 地基较好，承载力较大，一般工业建筑建设时需作较简单的基础处理 地基较好，承载力较大，一般工业建筑建设时需作较简单的基础处理 地形 地面较平坦 地面较平坦 地面较平坦 地面较平坦
开发程度 场地平整 场地平整 场地平整 场地平整 宗地面积 64401 平方米，较适中 13340 平方米，小 20793 平方米，较小 23912 平方米，较小 宗地形状 较规则 较规则 较规则 较规则 临路状况 混合型主次干道 混合型主次干道 混合型主次干道 混合型主次干道 接近对外交通设施距离 较近
较近
较近
较近
土地使用年期 剩余使用年期47.98 年 使用年期 50 年 使用年期 50 年 使用年期 50 年 其他因素 有配套码头 无 无 无 由于比较案例成交时间与估价对象的评估基准日比较接近，再加上工业用地的市场比较稳定，不需要进行期日调整。
土地还原率的确定 土地还原利率实质上是土地投资资本的收益率。我们采用安全利率加风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法两种方法综合确定土地还原利率。
A.利用安全利率加风险调整值法测算土地还原利率
安全利率是指无风险的资本投资收益率，我们选取中国人民银行公布的一年期定期存款年利率 1.5%作为安全利率。风险调整值的确定综合考虑以下因素：估价对象所在地区房地产业的平均收益状况、估价对象的地理位置、估价对象的用途等。根据当地国土资源局提供的资料，目前在当地土地投资存在一定风险，综合分析该市社会经济发展和土地市场状况对土地投资的影响程度以及估价对象的地理位置、用途等，确定工业用地风险调整值为 4.0~6.0%，由此求得土地还原利率为 6.25~8.25%。
B.利用投资风险与投资收益率综合排序插入法测算土地还原利率
投资的收益与投资风险密切相关，目前比较安全、风险性小的投资有银行一年期定期存款，但其收益率较低，为 1.5%；银行贷款存在一定风险，其收益率高于前者，人民币一年期贷款基准利率为 4.35%；投资在房地产开发方面风险较大，其行业平均利润率为 10%。经分析判断，工业用地作为企业固定资产的重要组成部分，其投资风险大于银行一年期贷款而
小于房地产开发平均利润率，据此测得工业用地土地还原利率为6.7~8.7%。
综合上述两种方法测算结果，最终确定本次土地估价的工业用地土地还原利率为 7%。
宗地比较因素条件指数表
比较因素 待估宗地 案例 1 案例 2 案例 3 土地编号
2019-G-01 2019-港-G-08 2019-G-26 交易时间 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 交易方式 100 100 100 100 土地单价（元/平米）
待评估 195 195 195 用途 100 100 100 100 区域因素 区域位置 100 100 101 100 基础设施状况 100 100 100 100 交通状况 100 101 101 101 产业集聚及配套协作状况 100 99 100 99 环境状况 100 100 100 100 自然条件 100 100 100 100 城市规划限制 100 100 100 100 个别因素 地基 100 100 100 100 地形 100 100 100 100 开发程度 100 100 100 100 宗地面积 100 98 99 99
宗地形状 100 100 100 100 临路状况 100 100 100 100 接近交通设施距离 100 100 100 100 土地使用年期 0.9611
0.9661
0.9661
0.9661
其他因素 100 96 96 96 估价对象的“其他因素”为被评估企业取得岸线许可、河道占用证用于建设码头，码头建成投入使用对估价对象是利好，有助于估价对象的价值提升。
宗地因素修正系数表 比较因素 案例 1 案例 2 案例 3 土地编号 2019-G-01 2019-港-G-08 2019-G-26 交易时间 1.00
1.00
1.00
交易情况 1.00
1.00
1.00
交易方式 1.00
1.00
1.00
土地单价（元/平米）
195 195 195 用途 1.00
1.00
1.00
区域因素 区域位置 1.00
0.9901 1.00
基础设施状况 1.00
1.00
1.00
交通状况 0.9901 0.9901 0.9901 产业集聚及配套协作状况 1.0101 1.00
1.0101 环境状况 1.00
1.00
1.00
自然条件 1.00
1.00
1.00
城市规划限制 1.00
1.00
1.00
个别因素 地基 1.00
1.00
1.00
地形 1.00
1.00
1.00
开发程度 1.00
1.00
1.00
宗地面积 1.0204 1.0101 1.0101 宗地形状 1.00
1.00
1.00
临路状况 1.00
1.00
1.00
接近交通设施距离 1.00
1.00
1.00
土地使用年期 0.9948 0.9948 0.9948 其他因素 1.0417 1.0417 1.0417 比准价格（元/平米）
206.00
200.00
204.00
最终价格（元/平米）
203 估价对象单价=（206+200+204）÷3 =203 元/平方米
估价对象评估值为：
序号
项目
账面金额（元）
评估值（元）
备注
1 土地使用权 10,688,281.49 13，073，400.00
（六）评估结果及分析
1.评估结果 江苏焦点粮食储运有限公司此次申报评估的资产类资产的账面账面净值合计 12，845，919.65 元；评估净值为 1,523.10 万元，评估净值比账面净值增值 238.51 万元，增值率为 18.57%。
资产评估结果汇总表 金额单位：人民币万元
序号
项目
账面金额（万元）
评估值（万元）
备注
1 其他应收款 118.31 118.31
2 江苏焦点粮食仓储物流项目 98.90 98.90
3 土地 1068.83 1307.34
合计 1286.04 1524.55
2.评估结果增减值原因分析 上述非流动资产类资产的评估净值增值的主要原因是因为土地资源的稀缺性，再加基础配套设施的日益完善，城市规划布局的调整，导致地价上涨。
二、负债评估技术说明
（一）评估范围
评估范围为江苏焦点粮食储运有限公司申报的负债为流动负债，主要为应交税费。负债评估基准日账面值如下：
金额单位：人民币元 序号
项目
账面金额（元）
备注
1 1 城镇土地使用税 14,490.23
合计 14,490.23
（二）评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
1.第一阶段：准备阶段
对确定的评估范围内的负债的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和评估申报明细表标准格式，按照评估规范的要求，指导企业填写负债评估明细表； 2.第二阶段：现场调查阶段 (1)根据企业提供的负债评估申报资料，首先对财务台账和评估明细表进行互相核对使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重新填报。作到账表相符； (2)由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、计账原则等情况； (3)对负债原始凭据抽样核查，并对数额较大的债务款项进行了函证，确保债务情况属实。
3.第三阶段：评定估算阶段 (1)将核实调整后的负债评估明细表，录入计算机，建立相应数据库； (2)对各类负债，采用以核实的方法确定评估值，编制评估汇总表； (3)撰写负债评估技术说明。
（三）评估方法
应付税费评估基准日账面值 14,490.23 元，是 2020 年第一季度的土地使用税。
通过查阅部分资料、会计账目和会计凭证，评估人员了解、分析了负债的形成原因、账龄、是否确需支付等情况，列入评估范围的应付税费是企业应实际债务，以核实无误账面值 14,490.23 元确定评估值。
（四）评估结论
负债评估结果汇总表：
金额单位：人民币万元 序号
项目
账面金额（万元）
评估值（万元）
备注
1 1 城镇土地使用税 1.45 1.45
合计 1.45 1.45
四、股东权益评估技术说明
股东权益= = 全部资产估值- - 负债估值
=1524.55 万元-1.45 万元
=1523.10 万元
第六部分 收益法评估技术说明
一、
收益法的概述及应用
（一）收益法概述 收益法是通过估算被评估企业在未来的预期收益，并采用适当的折现率折现成基准日的现值，求得被评估企业在基准日时点的企业营业性资产价值，然后再加上溢余资产价值、非经营性资产(负债)价值、长期股权投资价值等，减去付息债务得出全部股权价值。
在采用收益法评估中，要求被评估企业价值内涵和运用的收益类型以及折现率的口径必须是一致的。
在本次评估具体操作过程中，根据江苏焦点粮食储运有限公司的立项规划，我们对企业未来的收益指标分三阶段进行预测，将企业经营期限分成三个阶段，即第一阶段从基准日至一期建成并投入生产经营；第二阶段从一期完成至二期完成；第三阶段从二期建设完成并投入正常使用至企业现有土地使用权到期。
由于企业于基准估价日处于前期筹备阶段，存在多种经营方案，而且不确定性因素多，因此本次评估仅考虑保持现有的状态下经营生产，不考虑其他因素的影响。
设定企业经营至最后期限，资产使用寿命到期，资产残值为 0。
企业全部股权价值＝企业整体价值－有息负债 （二）收益法适用条件 运用收益法，是将评估对象置于一个完整、现实的经营过程和市场环境中，对企业整体资产的评估。评估基础是对企业资产未来收益的预测和折现率的取值，因此被评估资产必须具备以下前提条件：
1.委估资产持续经营并能产生经营收益，且经营收益可以用货币计量； 2.委估资产在未来经营中面临的风险可以计量。
（三）收益法评估思路 本次评估按照如下基本思路进行：
1.由于江苏焦点粮食储运有限公司没有开展正常的经营活动，无相关的经营数据，只能把被评估企业设定为正常经营状态； 2.对江苏焦点粮食储运有限公司的主营业务及未来收益进行合理的预测； 3.对江苏焦点粮食储运有限公司的主营业务及未来收益趋势进行判断和估算； 4.选择适合的评估模型； 5.根据评估模型和确定的相关参数估算江苏焦点粮食储运有限公司的全部股权价值。
（四）收益法评估公式 在本次评估具体操作过程中，我们以企业的年度净利润作为收益额。
江苏焦点粮食储运有限公司未来存续期间，按阶段分别计算各阶段的净利润，以各阶段的净利润为基础，结合设定的净利润增长率，将未来预期收益进行折现求和，即得到江苏焦点粮食储运有限公司在评估基准日时点的市场公允价值。
企业全部股权价值＝企业整体价值－有息负债 （五）收益预测的基础和假设 1.收益预测的基础 对江苏焦点粮食储运有限公司的收益预测是根据目前的状况和规划设定的能力以及评估基准日后该公司的预期经营业绩及各项财务指标，考虑该公司主营业务类型及主要产品目前在市场的销售情况和发展前景，以及该公司管理层对企业未来发展前途、市场前景的预测等基础资料，并遵循国家现行的法律、法规和企业会计制度的有关规定，本着客观求实的原则，采用适当的方法编制。
2.预测的假设条件 对江苏焦点粮食储运有限公司的未来收益进行预测是采用收益法进
行评估的基础，而任何预测都是在一定假设条件下进行的，本次评估收益预测建立在以下假设条件基础上：
(1)一般性假设 ① 江苏焦点粮食储运有限公司在经营中所需遵循的国家和地方的现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化； ② 江苏焦点粮食储运有限公司将保持持续经营，并在经营方式上与规划保持一致； ③ 国家现行的税赋基准及税率，税收优惠政策、银行信贷利率以及其他政策性收费等不发生重大变化； ④ 资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
⑤ 无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
(2)针对性假设 ① 假设江苏焦点粮食储运有限公司各年间的技术队伍及其高级管理人员保持相对稳定，不会发生重大的核心专业人员流失问题； ② 江苏焦点粮食储运有限公司各经营主体现有和未来经营者是负责的，且公司管理层仍按现在的经营模式和销售状态经营； ③ 江苏焦点粮食储运有限公司未来经营者遵守国家相关法律和法规，不会出现影响公司发展和收益实现的重大违规事项； ④ 江苏焦点粮食储运有限公司未来经营按照所提供的经营规划进行，且计划能够实现。
二、
收益法评估过程
本次评估过程介绍如下：
1.接受江苏焦点粮食储运有限公司的委托，以 2020 年 06 月 30 日为评估基准日，对江苏焦点粮食储运有限公司全部股权价值进行评估，根据评估目的和对象，拟定评估工作方案； 2.听取江苏焦点粮食储运有限公司工作人员关于业务基本情况及资
产财务状况的介绍，收集有关经营和基础财务数据； 3.分析类似江苏焦点粮食储运有限公司的类似项目经营情况，特别是收入、成本和费用的构成及其变化原因，分析其获利能力及发展趋势； 4.根据江苏焦点粮食储运有限公司的规划和潜在市场优势，预测公司未来期间的预期收益、收益期限，并根据经济环境和市场发展状况对预测值进行适当调整； 6.建立收益法评估定价模型； 7.确定折现率，估算委估对象的公允价值；
三、
宏观经济形势、行业现状分析
(一)宏观经济形势分析 2018 年在供给侧结构性改革加快推进下，我国宏观经济平稳增长可期。在政策取向上，须坚持宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的思路，在宏观调控政策和改革政策之间形成叠加效应，在供给侧结构性改革上取得重大突破，为长期发展注入新动力。
1.我国宏观经济运行呈现如下特点：
(1)工业与投资联动效应明显。2017 年年初，我国宏观经济继续有所下行。一季度 GDP 增长 6.7%，比上年四季度回落 0.1 个百分点。主要是工业增长继续放慢，一季度规模以上工业增加值同比增长 5.8%，比上年同期回落 0.4 个百分点，为多年来的季度低点。而工业增速的持续放慢与传统产业调整加深，特别是市场和政府双重作用下的“去产能”加快有关。进入下半年，工业增长企稳、民间投资有所反弹，总投资也企稳回升。工业增长企稳与物价形势的积极变化（PPI 跌幅年初大幅收窄，9 月份摆脱长达 4 年多的负增长转向正增长，使相关企业盈利改善，投资意愿增强）。同时政府采取措施激发民间投资活力，使民间投资自 9 月份开始止跌回升，前 11 个月累计民间投资同比增长 3.1%，比 1-7 月份的最低点回升 1个百分点。民间投资的回升带动了整体投资增长的反弹。
(2)政府积极支撑避免了总投资的大幅下降。与民间投资明显下滑相
对应的是，政府投资和房地产投资在明显回升，较大程度上抵消了来自民间投资增长下滑的影响。首先，政府主导的投资有所加快。主要表现为：基础设施投资加快。1-11 月累计，完成基础设施投资（不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长 18.9%，比同期全部投资增速快 10.6个百分点。从资金来源看，国家预算内资金增长较快，前 10 个月同比增长 16.5%，上半年增长更快，高达 21.8%。反映政府主导的投资加快的还有就是国有控股投资再现高增长。1-11 月累计，完成国有控股投资 19.1万亿，同比增长 20.2%，比上年同期加快 8.5 个百分点。其次，房地产投资增长迅速反弹。在各种利好政策的刺激下，房地产销售明显回暖，导致房地产投资稳定回升。1-11 月累计，房地产开发投资同比增长 6.5%，比上年同期加快 4.2 个百分点。据测算，房地产投资回升对总投资的贡献超过了 1 个百分点，对 GDP 的贡献在 0.4 个百分点以上。
(3)消费增长与物价增长“双稳定”。我国经济正在由投资主导向消费主导转换，这是我国经济向中高端迈进的必然趋势。1-11 月累计，社会消费品零售总额同比增长 10.4%，扣除物价因素实际增长 9.7%。1-10月份，全国网上零售额同比增长 26.2%。其中，实物商品网上零售额增长25.7%，占社会消费品零售总额的比重为 12.7%。与消费平稳增长相对应的，我国物价总水平继续保持稳定，既没有出现明显通胀，也没有明显的通货紧缩压力。1-11 月累计，全国居民消费价格总水平同比增长 2.0%，比上半年微降 0.1 个百分点，比上年同期提高 0.6 个百分点，通缩的隐忧逐步消失。物价总水平稳定的基础是食品和粮食价格的稳定。1-11 月份，食品烟酒类价格同比增长 3.9%，属于合理范围。其中粮食价格同比仅增长 0.5%，这是因为连续多年粮食丰收，库存充足，国际粮食价格也相当稳定所致。食品烟酒类价格回升主要是由于蔬菜、猪肉价格上涨较快，而其他多数食品价格趋于稳定。
(4)就业在总体平稳中呈现分化走势。就业稳定向好是本轮经济调整的最大亮点。今年年初，在经济增长继续有所放慢以及钢铁、煤炭等传统工业加快去产能的形势下，就业压力一度有所加大，特别是国有企业的隐性...
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