机遇与挑战：商业银行房地产贷款业务大变局
古杨阳
2022我国全年GDP增速不足3%，房地产市场供给侧投资缺位，需求侧观望谨慎。面对当前的房地产市场情势，中央从财政政策、金融政策、企业纾困等多个层面全方位发力，出台各项稳经济政策，重申房地产作为国民经济支柱产业的重要性，从供给和需求两个方面着力解决当前我国房地产行业面临的突出问题，以确保房地产市场平稳发展。
在此背景下，2022年商业银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比分别为32.5%、26.1%，房地产行业贷款占据商业银行贷款重要位置，房地产行业的新发展也将给商业银行带来新的机遇和挑战。
房地产业发展新态势
房地产行业发生了全面调整、深度出清。
2022年房地产行业在供给侧较2021年呈现继续下滑的走势，在土地市场、开发投资等方面均有所体现。
2022年国内土地市场整体下滑，供、销同比增长均为负值。重点的22城集中供地中底价成交接近70%，流拍现象和底价成交较为普遍，整体溢价率下滑，房企拿地意愿低迷。
与此同时，房地产开发投资增速大幅下降，整个市场偏谨慎。竣工面积增速、新开工面积增速、施工面积增速则位于近三年最低点。房地产行业经历了全面调整和深度出清，正如银保监会主席郭树清所言：“房地产泡沫化、金融化势头得到根本扭转”，行业巅峰已过，市场分化格局形成。
房地产商品化以来，历史销售额下滑仅在2008年及2014年发生过。2022年全国房地产市场销售额大幅下降约30%，整体降幅较大。同时，个人按揭贷款只有2.19万亿元，同比减少近三成。需求侧观望普遍谨慎。
保交楼、保民生、保稳定，回归居住属性模式。
面对当前的房地产市场情势，中央经济会议对房地产进行了定调和多重部署，主要集中在三个方面：供给侧持续发力，扩大需求和改善预期，促行业回归居住属性。
一是供给侧持续发力。“保交楼、保民生、保稳定”根本上是要解决和改善房企资产负债状况，满足行业的合理融资需求，提供充足金融支持等方面展开。2022年11月，人民银行和银保监局发布了金融十六条支持开发贷、信托融资，提供保交楼专项借款、债务展期，信贷、债权和股权融资全面放开，以此做好金融支持房地产市场平稳健康发展。
二是扩大需求和改善预期。政府通过LPR全年3次持续下调，出台支持居民改善换房退税政策，降低购房成本，在需求端不断刺激购房需求。同时，各地进一步打开现有限购和限贷等措施，加速释放需求。此外，各地结合人才政策和生育政策，为符合政策条件的刚需人群创造了满足需求的途径。此外，坚持租购并举，加快发展保障性租赁住房，多层次全方位满足住房刚需。
三是促行业回归居住属性。多年来房地产行业“高负债、高杠杆、高周转”的高度金融化发展模式不再符合“保交楼”当下政策核心，就业及收入预期下行让客户对住房的需求从之前的投资+居住回归纯居住属性，故只有从“城市群都市圈、城市更新、再城市化”等方面探索才能满足新型城市化发展要求。
差异化定位发展，功能性需求促进高度结构化格局。
在“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策引导下，房地产市场将朝着差异化、功能化、结构化的方向发展。高性价比产品属于市场红利，销售香饽饽。所以，商品房产品力的突破，产品功能性的创新，将促进住宅趋势结构化格局的形成。
房地产行业贷款新机遇
自2022年下半年以来，房地产利好政策不断。在供给侧，地产融资“三支箭”齐头并进，为房企引来资金活水；
在需求侧，央行发布《建立首套住房贷款利率政策动态调整通知》，多地调低了房产利率下限“破4进3”，激活住房消费需求。
紧抓房地产利好政策，创新产品，抢占个贷市场。基于“房住不炒”的大基调，供给端和需求端的政策都需要持续优化，政策力度也可以持续提升，核心一二线城市的政策优化仍有很大空间，特别是核心二线城市，优化空间更加明显。房地产行业政策利好力度高于预期，这要求商业银商积极行动，抢占市场先机， “抢收”房贷市场，创新接力贷、亲情贷等产品，满足多样化的客户需求，用好政策东风。
拓宽营销渠道，不断开辟二手房新业务领域。提前布局和掌握“带押过户”未来二手房大市场，筛选客户，定向精准营销。面对不断变化的外部环境和居民生活品质要求的进一步提高，注重分析刚性消费增多的现状，筛选优质客户，发挥新产品优势，多措并举，精准营销，定向发力，加快“带押过户”个贷业务营销步伐。
商业银行可以上下级联动，同时联合不动产中心，尽可能实现已抵押房产无须提前还贷或垫付资金，即可完成过户、抵押变更及贷款发放的二手房“带押过户”贷款业务新模式。
此外，要優化系统，支持线上线下办理。运用“互联网+不动产登记”系统，针对不动产变更登记中原有贷款未结清、抵押未注销的情况，通过调整交易登记事项环节等，推行不动产登记线上线下并行办理，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权登记等业务紧密配合，完成不动产“带押过户”。牢固树立“以客户需求为中心”的服务理念，立足当前，放眼长远，推动个人贷款业务良性发展。
提高金融服务全面性，巩固房地产头部企业占比。经过前几年地产行业金融政策收紧，目前市场上遴选出来的优质房地产企业可谓凤毛麟角。针对优质房企，政策性银行可增加“保交楼”专项借款、并购贷款，商业银行可增加“保交楼”再贷款，积极推进并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。
同时，商业银行应加大对房企银行开发贷支持力度。通过与头部房企签署的战略合作协议，锁定客户，锁定项目。在符合风控流程的基础上，推动开发贷的审批以及发放效率得到提升，并适当提高开发贷在贷款余额中的占比，以满足房企合理资金需求，同优质房企共同成长。
最后，商业银行要灵活运用保函置换监管资金新产品，丰富对房地产企业支持种类，降低经济资本占用，优化房地产企业整体风险管理策略。
房地产行业贷款新挑战
购房客户信心缺失、房贷客户缺乏成为首要问题。经历了房地产“黄金时代”的蓬勃发展，市场上资金实力雄厚且具有购房名额的优质客户几乎很少了，当前的经济形势以及地产行业的发展情况也促使很多购房者的预期大大降低。主要原因来自两个方面：其一是疫情的冲击导致民众的购买力大大下降，而消费水平和消费能力的恢复需要一定的周期。其二是房地产行业确实出现了诸多民营开发商暴雷以及新盘烂尾的风险，因此，“房价涨跌”已经逐步被“资金安全”所替代，这也成了影响购买者买房的重要因素。
从中长期发展来看，房贷客户缺乏的危机仍有持续升级的趋势。 “房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”，伴随着中国社会经济的发展，人口老龄化的速度逐步加快，而国内出生率持续下降等情况也直接导致购房者的需求在持续下降，进而导致房贷客户减少。
二手房融资需求递增，住房抵押贷款市场扩大。当购房需求下降，不仅仅是一手房市场平淡，二手房交易市场也会有价无市。房屋虽然不好出手，但居民的金融需求仍然存在，那么房抵贷市场就会蔚然成风。未来几年，我国房产抵押贷款市场规模将稳步增长，增速在3%至5%之间，预计2025年市场规模将达到25万亿元。政策方面，房抵经营贷受到国家政策大力鼓励，还有大量对中小微企业提供融资支持等政策可能会出台。
鉴于房抵经营贷具备利率较低、期限较长、额度较大、审批通过率高、还款方式灵活等诸多优点，有相应条件的企业主完全可以通过这种方式补充企业现金流，解决企业生产经营中的资金周转等难题。在未来很长一段时间，房抵贷依然会是主流的贷款方式之一。
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